瞰华东

苗野|发自上海

上海土地市场再次见证历史！

9月5日，中海地产、招商蛇口、徐汇城投和中旅投资组成的联合体通过上海联合产权交易所完成对上海徐汇东安城市更新项目的股权交易，以总价439.5亿元获得徐汇区两幅核心地块的开发权。

这一交易总价刷新了全国涉宅用地出让总价纪录，问鼎全国总价新“地王”。

这块巨无霸地块位于上海市徐汇区核心位置，由两宗子地块组成。

其中，C030301单元127b-24地块为纯住宅用地，出让总价98.18亿元，成交楼面价12.41万元/平方米，规划建筑面积7.9万平方米，定位高端居住社区。

另一块C030301单元125-31地块为大规模商住综合用地，出让总价341.35亿元，成交楼面价7.5万元 /平方米，规划建筑面积约45.5万平方米，涵盖住宅、商业、办公、研发及公建配套，住宅部分约27.3万平方米。

值得关注的是，徐汇东安项目与以310.5亿元成交的2020年全国“地王”—西岸金融城仅一路之隔，两大“地王”项目将共同构筑起徐汇滨江总规模超230万平方米的城市开发集群。

据中海地产公告，此次股权交易总价为154.78亿元，对应上海新东安企业发展有限公司和上海新百安经济发展有限公司两家公司90%的股权。交易之前，上海城更与徐汇城投分别持有两家公司各自50%的股权。

具体出资结构为：中海地产出资81.53亿元获得125-31地块50.5%权益和127b-24地块30.5%权益；招商蛇口出资65.52亿元获得125-31地块35%权益和127b-24地块55%权益；中旅投资出资7.74亿元获得两个地块各4.5%权益；徐汇城投继续持有两个项目公司各10%股权。

随着股权交易完成，徐汇东安项目的开发建设将迈入新阶段。此外，本轮交易采用“承债收购”模式，开发商承接项目原有债务，待销售后逐步偿还银行贷款。

在这场“史诗级”交易中，4家企业形成了优势互补的开发矩阵，携手参与全国“地王”项目开发，也凸显了对上海城市核心区域价值的长期看好。

中海地产在高端住宅开发领域拥有卓越的声誉和丰富经验；招商蛇口构建出多个独特的产品力IP；徐汇城投深耕本区域多年，对徐汇滨江城市功能规划具备深刻理解；中旅投资在文旅商业运营方面具备独特资源。

4家企业联合开发虽然可以分散风险、资源共享，但如此巨大的项目开发也面临着多重挑战。

“资金压力是首要考虑，几百亿元的地价只是开始，还需要投入巨额建设资金。”市场人士认为，市场风险也不可忽视，虽然当前上海高端市场热度较高，但项目开发周期长，市场环境可能发生变化，项目需要应对未来几年可能出现的政策调整和市场波动。

有房企内部人士也提到，各家企业的企业文化和经营理念存在差异，需要时间磨合。如何平衡各方利益诉求，确保项目高效推进，是管理层面临的重大课题。不同的资源整合与业务协同也需要考量，4家企业各有优势，如何有效整合各方资源，实现最大协同效应，需要精心设计和协调。

从市场表现来看，最近两年东安新村项目周边的豪宅开盘即罄。

与127b-24地块仅一条内环高架相隔的能建西岸誉府于今年3月28日开盘，均价14.3万元/平方米，项目推出的312套房源吸引849组购房者认筹，首开即实现清盘，收金47.68亿元。

距离该地块不足千米的绿城潮鸣东方于5月11日开盘，均价约19.5万元/平方米，复式最高单价达26万元/平方米，总价段介于4123万元~1.54亿元，120套房源实现“日光”，单日销售金额69.88亿元。

业内普遍预计，东安新村项目未来售价将达20万元/平方米，两幅地块住宅货值将超600亿元，是上海历史上最大的豪宅开发项目之一。无论销售规模还是利润贡献都会给项目两大开发主体中海和招商蛇口带来直接利好。

东安地块作为全国总价“地王”，其开发动向一直是市场关注焦点，此番4家国企、央企联手开发，既是实力共担，也是风险共御。他们面对的不仅是一个项目的成败，也是对上海城市更新与豪宅市场格局的重构，更是中国城市化进入精细化运营时代的一次重大考验。