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虽然身处城市更新蓝海赛道，但有“城市更新第一股”之称的锦和商管（603682.SH）业绩表现并不乐观。

锦和商管日前披露的年报数据显示，2024年，其营业收入为10.08亿元，同比下降2.33%，归母净利润同比下降85.07%，扣非归母净利润更是同比下降334.07%。

《中国经营报》记者注意到，自2020年上市以来，锦和商管归母净利润整体呈现下滑趋势，已从2020年的1.56亿元降至2023年的0.99亿元，2024年更是大幅降至0.15亿元。

“存量时代不是终点，而是新赛道的起点。”锦和商管相关负责人近日表示。不过，在主要收入来源于租赁与物业管理的背景下，锦和商管也面临着商办市场供过于求的挑战。锦和商管方面坦言：“上游面临项目资源获取难度加大，下游面临目标客户群减少、租金承受能力下降等市场风险。”

净利润波动式下滑

在业绩短暂回暖一年后，锦和商管业绩再度承压。

公开资料显示，锦和商管成立于2007年5月，主营业务包括城市老旧物业、低效存量商用物业的定位设计、改造、招商、运营和服务。2020年4月21日，锦和商管登陆上交所，在业内有“城市更新第一股”和“轻资产第一股”之称。

财报数据显示，2024年，锦和商管实现营业收入10.08亿元，较2023年同期下降2.33%；归母净利润为0.15亿元，同比下降85.07%；扣非归母净利润为-0.96亿元，同比大幅下降334.07%。

2024年年报显示，在2024年前三季度，锦和商管归母净利润皆为正值，但四季度归母净利润为-2291万元，同比大幅下滑。

对于2024年营收整体下滑的原因，锦和商管方面解释称，个别承租运营项目仍处于爬坡期。“尽管部分项目出租率提升，但个别承租运营项目在2023年和2024年中止或改变了商业模式。”

此外，锦和商管2024年归母净利润也下滑明显。锦和商管方面介绍，主要是受宏观经济影响，个别承租运营项目仍处于爬坡期，对损益表造成一定程度的压力。

记者注意到，自2020年上市以来，与营收整体增长形成鲜明对比的是，锦和商管归母净利润呈现下滑态势。Wind数据显示，2020—2023年，锦和商管归母净利润分别为1.56亿元、1.24亿元、0.97亿元和0.99亿元，增幅分别为-12.78%、-20.54%、-21.78%、1.85%。2024年，锦和商管归母净利润下滑幅度更是超过85%。

“2023年同期，锦和大宁财智中心项目改变合作模式，公司遵循新租赁准则的规定，与项目相关的使用权资产、租赁负债确认租赁变更，导致2023年同期资产处置收益金额较大，本期（2024年度）不涉及类似改变合作模式的情况。”锦和商管方面同时表示，2024年，基于谨慎性原则，并综合客观因素和未来业绩发展趋势，对部分子公司计提商誉减值准备。

“关于归母净利润的变动原因，以公司上市以来披露的定期报告中载明的原因为准。”锦和商管相关负责人此前向记者表示，“近年来，上市公司营业收入及经营性净现金流呈持续上升之势，有息负债为零。”

以价换量加速去化

在城市更新赛道利好政策频出的背景下，锦和商管面临业绩下滑压力的原因何在？

据了解，早在2021年3月，“城市更新”首次被写入《政府工作报告》和“十四五”规划纲要，标志着上升为国家战略。自2023年开始，国家及地方皆出台了一系列政策，持续加码城市更新工作。

民银研究报告认为：“‘十四五’期间，预计城市更新总投资约为20万亿元，完成投资将达到15万亿元。”

作为一家轻资产运营的服务型公司，锦和商管主营业务和城市更新赛道密切相关。锦和商管方面表示，公司旨在助力城市更新，通过更新、改造、运营提升物业的商业价值。

记者注意到，锦和商管经营模式主要包括承租运营、参股运营和受托运营。例如，在承租运营方面，据锦和商管方面介绍，主要系承租存量物业对其重新进行市场定位和设计，改造成吸引重要目标客户群的文创园区、办公楼宇或社区商业。公司通过招商和后续运营、服务获得租金收入、物业管理收入等，该模式也被业内称为“二房东模式”。

2024年年报数据显示，截至目前，锦和商管在管项目73个，在管面积约140万平方米。其中，锦和商管承租运营的项目有41个，可供出租运营的物业面积约81万平方米；受托运营的项目有30个，可供出租运营的物业面积约52万平方米；参股运营的项目有2个，可供出租运营的物业面积约10万平方米。

值得注意的是，尽管业务已覆盖上海市、北京市、杭州市、南京市等地，但锦和商管的核心业务仍主要聚焦于上海市和北京市，多座城市的商办市场正面临供过于求的问题。

仲量联行分析认为，上海市场仍有大量新增项目即将入市，租金仍处于下行周期，上海办公楼市场正在经历深度调整的阶段。

在此情形下，锦和商管也面临一定压力。锦和商管方面坦言：“公司在管项目多处于上海市、北京市、杭州市、南京市的核心地段，但一定程度上同样受新增供应的挤压，导致部分项目边际成交租金单价承压，公司管理层坚决贯彻年度经营计划，持续修复各项目的出租率。”

据了解，锦和商管经营团队通过提升园区服务、优化招商策略等多种举措以提升园区出租率，其中包括：“以价换量，加速去化，确保存量成熟期项目出租率高于行业平均水平。”

受多重因素影响，锦和商管毛利率也处于下滑通道。Wind数据显示，2022—2024年，锦和商管销售毛利率分别为40.57%、28.68%、25.82%。这也意味着，锦和商管销售毛利率近三年来呈持续下滑态势。

“就商办市场的现状，公司在管项目出租率情况如何？是否有相关提升经营情况的措施？”今年2月，曾有投资者向锦和商管方面如此“发问”。对此，锦和商管方面回复称，在管项目出租率在2022年下半年开始陆续下行，经过2023年和2024年持续去化，目前维持稳定。

“同时，公司也在持续关注片区内市场环境变化，从项目改造、项目运营及增值服务等多方面提升在管项目品质，以提高出租率。”锦和商管方面表示，具体举措包括“积极维护存量租户，持续挖掘存量租户的续租及扩租潜在需求”“提升物业服务及运营服务水平”“根据租户的需求不断提升交付标准和更为灵活的商务条件”等。

对于业绩下滑原因、未来如何修复毛利率等问题，记者日前通过致电并发送采访提纲方式向锦和商管方面寻求采访，但截至发稿未获进一步回复。