中国金茂（0817.HK）是力场君一只在关注的一只房地产股，也是力场君最喜欢的那类“大集团下面的小公司”。去年十一长假之后，赶在10月8号港股通能交易的第一天卖掉了，赚了些钱；虽然卖掉了，但一直还放在自选股里，中国金茂将重点放在一二线高能级城市的战略布局，和打造高质量改善型项目的经营定位，都是力场君很欣赏的。

前两天，中国金茂发布了前三个月的经营数据，披露营业收入99.53亿元，超过了去年同期31亿元的三倍，增幅令人惊讶，这也映衬出了房地产销售企稳回暖的行业态势。但另一方面，利润数据就不好看了，在营收暴增两倍的基础上，营业利润仅有3.9亿元，还没达到去年同期4.6亿元的水平，毛利率更是从去年同期22%滑落到最新的13%。

而且从趋势上来看，中国金茂的毛利率在2024年一季度是22%，2024年上半年落到16.25%，年底跌到14.56%，再到今年一季度的13%，这个趋势已经很明显了吧？

力场君觉得，这背后体现出来的行业动向，才是值得关注的，作为暴利行业代表、风光了20多年的房地产开发，盈利率回归社会均值是较为确定性的未来，以此迎来行业实现可持续发展的新常态。

说个题外话，华夏幸福（600340.SH）的日子是挺艰难的，距离爬出泥沼、走出深渊，路还远着呢。但是华夏幸福产业研究院的一些数据，力场君觉得质量蛮高。在华夏幸福产业研究院的一篇文章里提到：2019年头部房企净利润率达15%-25%，这种高利润本质上是土地红利、金融杠杆与政策宽松共同作用的产物；伴随着土地红利的削减，中国房地产行业也正在回归常态化盈利水平。

另据国家统计局数据显示，2023年中国制造业规模以上企业净利率为4.8%，部分制造业头部企业净利润率也只能达到10%左右。华夏幸福产业研究院认为，由此类比房地产企业，应当通过供应链整合降低建安成本，同时加速产品升级，提升绿色建筑、智慧社区等产品占比，以实现精细化管理后，未来房地产开发净利率预计稳定在3-5%。

从这次中国金茂的季度数据来看，还真差不多，毛利率13%、销售利润率不到4%，这或许才是房地产开发行业本该有的合理利润水平。

在这背后，或许也是房地产抛开金融属性、回归消费属性的大背景、大趋势。这一背景和趋势，当然不只是因为房地产已经被决策层定位为“消费”的关键构成部分，更是源自于社会环境和公众意识的变化。

不可否认的是，过去十年间，房地产过度发展对消费形成严重挤压，家庭收入大部分被房贷占用，影响消费能力。如今随着房地产市场趋稳，消费正逐步走出对于买房恐慌带来的预防性储蓄的阴影，回归理性轨道，从“买房才是硬道理”转变为“品质生活更重要”。

今年提出的“好房子”标准，更推动了智能化、绿色化、高品质的住宅成为市场主流，进而带动一线城市及部分强二线城市的房地产迎来消费升级、品质升级的发展阶段。这对于开发商来说，更需要在产品品质、服务等方面进行提升，以满足消费者的需求，在激烈的市场竞争中立足。

从这些角度来衡量，力场君依然看好中国金茂的可持续发展，但是也认为，时代不同了，不可能再回到几年前躺着赚大钱的环境，所以对于公司的盈利，以及股票的估值，也必须要有一个清晰的判断，回归制造业和服务业的本源、降低预期，才是攻守兼备之道。

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