文/十一弟

湖南，不是一个盛产大型开发商的地方。

掰着手指头数一下全国性房企，没有一家出自湖南。

在省会长沙，哪怕楼市最疯狂的时候，这里也被称作是一个让炒房客有去无回的城市。

2020年，全国房价一片大涨，很多城市的房地产调控压力很大。

而长沙，却被住建部树立成了范本，将其在房地产市场的调控经验，向全国其他城市推广。

当时，长沙的一系列调控政策，甚至还总结了一个专有名词来指代——

长沙模式。

房价上涨压力最大的深圳、东莞，都先后跑去长沙调研，学习长沙的调控经验。

2017年，长沙进入万亿GDP城市俱乐部。

到2020年，当地房价的平均水平，仍然徘徊在万元大关。

在房地产行业，有一个指标，用来衡量房价水平的高低——

房价收入比。

它的含义，是一套房子总价，与居民家庭年收入的比值。

这个指标越高，说明买房的难度越大。

有人做过统计，房价收入比最高的城市是深圳，高达35.2；房价收入比最低的城市是长沙，仅为6.4。

也就是说，在长沙，买下一套房，全家人需要奋斗打拼六年多时间。

迈入万亿GDP城市俱乐部之后，长沙就实施了严厉的楼市调控，堵死了炒房路。

2018年，长沙正式打响反炒房斗争，对房地产市场矛盾，作了定性——

“当前的主要矛盾，不是供需矛盾，而是炒房与反炒房的重大斗争。”

于是，长沙打出了一套调控组合拳——

限购、限地价、限房价、限离婚买房、土地拍卖熔断、摇号等各种政策措施，陆续出台。

长沙的房地产调控，有人称之为最严调控。

2019年，长沙发改委出台了一个政策——

规定商品房价格由成本、利润、税金三部分组成，利润率需要控制在6%-8%之间。

这个政策，其实就是直接卡住了开发商的利润空间。

如此严厉的调控之下，长沙的房价相对稳定，并长年保持在低位水平。

湖南的开发商，始终被有形的调控之手拿捏，很难肆无忌惮地赚取暴利，做大规模。

在楼市最疯狂的那些年，湖南本土开发商也没能走出去，进行全国化扩张。

现在，楼市下行，包括长沙在内，各大城市对房地产调控的条条框框，都已经松绑了。

去年，在百强房企榜单上，唯一来自湖南长沙的本土开发商，是一家央企——

中建信和。

它是央企中建五局旗下的开发业务平台，中建五局的总部，就设在湖南长沙。

中建集团有八大局公司，被称之为中建八子。

按照资产规模和营业收入计算，中建五局排行第四。

中建八子在规模体量上有差距，但主营业务大同小异——

主要是房屋建筑工程、基础设施建设与投资、房地产开发。

这几年，国内房地产行业大幅萎缩，房屋建筑工程业务受影响很大。

于是，中建八子都加大了开发业务投入，亲自下场搞起了房地产。

外部订单少了，索性自己拿地、自己建房子，自己创造订单。

去年，百强房企榜单上——

中建三局旗下的中建壹品，中建八局旗下的中建东孚，中建一局旗下的中建智地，中建二局旗下的中建玖和，中建五局旗下的中建信和，都已经榜上有名。

去年，中建信和的销售规模将近146亿，行业排名第69位。

最近几年，除了湖南、重庆、天津、南宁、山东等早前布局的城市，中建信和还出现在了北京、南京、广州的土地市场。

2023年底，中建信和以将近20亿的代价，在广州海珠区拍下了一块地。

这块地规模不大，计容面积不到5.4万平米。

折算下来，平均楼面地价大约3.7万块钱/平米。

中建信和把这块地开发成了中建·天钰，今年二月份已经开盘入市。

中建·天钰的户型面积，从89平米的三居室到134平米的四居室。

中建信和把开盘价定得很高，均价在6万/平米左右——

最便宜的需要5.8万/平米，最贵的卖到了6.5万/平米。

从拿地到开盘，中建信和整整拖了一年多时间。

它没能等来广州楼市的大面积回暖、房价的大幅度回调，反而等到了竞争项目的集中入市，贴身肉搏。

今年，广州海珠区的新盘，卷得很厉害——

绿城·馥香园、保利·燕语堂悦、越秀·熙悦江湾、中交·天翠。

有人算过，今年海珠区至少有9个新盘上架，另外还有25个存量项目在售。

最近刚刚开盘的绿城·馥香园，单价最低只卖5.2万/平米，最高定价5.8万/平米。

在价格上，绿城·馥香园把中建·天钰按在地上摩擦。

今年二月份，中建·天钰取证入市，推出了一栋楼，总共148套房。

卖了两个多月，网签备案了4套，业绩相当惨淡。

而绿城·馥香园，在十天前取证入市，也是推出了一栋楼，总共122套房。

到现在，已经网签备案了41套，去化率三分之一。

海珠区的新盘扎堆竞争，货多客少。

定价6万/平米卖不动，中建·天钰就只能自砍一刀，割肉降价了。

最近，中建信和推出了一批特价房——

“五一提前炸场，398万买海珠新规三房”。

“5万/平米任选”。

这意味着，中建·天钰的单价，已经从6万/平米，下调到了5万/平米。

其中，有一套面积89平米的三居室，特价398万出头，折合单价不到4.5万/平米。

开盘时，最低单价需要5.8万/平米，现在每平米便宜了一万多块钱，相当于打了八折。

十一弟查了下，当初拿地时，中建信和花了将近20亿地价。

中建·天钰总投资，超过了27亿，每平米开发成本大约5万块钱。

两个月前开盘时，销售均价定在6万/平米，中建·天钰每平米有上万块钱的利润。

现在推出的一批特价房，单价降到了5万/平米，其实就是保本在卖了。

从前楼市暴涨时，死守湖南的中建信和，政府一头卡住地价，一头卡住房价，开发利润被算得死死的。

如今走出了湖南，逆市杀进广州这样的大城市，本来还想着小赚一点。

结果，开盘刚卖了两个月，就得割肉降价，保本出货。

果然是调控模范城市出来的开发商，不管走到哪里，骨子里都拒绝靠房地产赚大钱。

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