上海市区楼市在全国中市场一枝独秀、日光频出，但也并非百花齐放，仍然有楼盘面临着较大的去化压力，北京城建就是典型代表。

2024年，北京城建大举杀入上海市场，在集中土拍中参与了5幅宅地竞争，最终拿下2幅，均位于杨浦区。

如今，两个楼盘均已入市，分别为国誉府和翎翠滨江，但销售情况均不理想。

国誉府今年3月8日开盘推出76套，项目宣传称当日去化8成，但截至6月17日仅有49套完成网签，网签率64%。

翎翠滨江表现更差，在今年3月27日和5月27日分别开盘两次，总计推出262套住宅，截至6月17日仅仅网签了13套，网签率5%。

北京城建两个项目都遇到销售问题，对于项目负责人说确实非常“头大”。天眼查显示，两个项目开发公司的法人均是郭万东。

仔细复盘可以发现，北京城建从拿地到开发再到定价，均存在问题。

首先，在拿地方面，两幅地块虽然都在杨浦内中环区域，但周边老旧小区比较多，城市界面比较陈旧。购房者花费千万想改善生活，周边环境却无法实现。

其次，北京城建开发节奏比较慢，错过了入市窗口期。国誉府拿地时间是2024年5月28日，首次开盘时间是2025年3月8日，相隔近10个月。翎翠滨江略快一些，但从拿地到首次开盘也超过了8个月。

对比区域里其他楼盘，包括保利、中海在内的房企，开发节奏都在6-8个月之内，因为其都是带着方案去拍地，拿地后便立即投入开发。

试想一下，如果北京城建开发速度能更快一些，或许能赶上去年年底政策出台后的市场反弹周期。

第三，在定价方面，国誉府备案均价为10.7万每平，高于同区域的悦江湾同类型洋房产品均价（10.5万每平），翎翠滨江小高层备案均价10.9万每平，也高于中海云邸玖章北区（10.8万每平）。

更重要的是，北京城建在产品方面并没有优势，但价格却略高一些，因此就显露出性价比不足的劣势。而且，虽然其在北京市场有一些成功过案例，但在上海却并没有，这让本地购房者产生疑虑。

不过事实上，北京城建确实在产品上花了一些心思，翎翠滨江采取了市场流行的高低配建设方案，希望通过低密度产品提升整盘货值，但事与愿违，推出的26套低密产品虽然有28组认筹，但目前仅网签了10套。

对于北京城建来说，未来要破局的话需要从定价策略和产品差异化等两大方面入手。一方面，通过真正降价来挖掘需求。另一方面，提升产品，与竞品形成差异。

或者还有第三条路，等待市场全面复苏。