保交楼新尝试

最近，广州黄埔区开始向部分烂尾楼业主发放房票。此前，房票被广泛用于拆迁旧改的安置工作中，而将房票用在保交楼上，尚属首次。

据悉，升龙·学府上城的业主是首张保交楼房票的使用者，该房票价值300.4万元。该业主凭借这一房票，兑换黄埔区仕林苑的一套建筑面积约113平方米的新住宅。

保交楼房票的亮点之一是“等价置换”原则，按照业主此前支付的房屋总价，抵扣“房源超市”房产所应付的价格。

“保交楼”新思路

据悉，此次可兑换房票的停工楼盘，是广州黄埔区的升龙·学府上城和实地常春藤的部分停工住宅。

以升龙·学府上城为例，2021年，升龙·学府上城首次开盘。整体看，全盘均价3万—3.1万元/平方米，其中大户型价格最高达3.6万元/平方米。但不少业主在购房半年后发现该楼盘陷入停工。此后数月，尽管黄埔区住房和城乡建设局对该项目发布多次警示通报，但项目进度仍然远远不及预期。

实地常春藤同样是大型住宅项目，分多期开发，但该楼盘开发商实地集团在2021年便出现现金流紧张的状况，此后部分楼栋无法如期交付。据了解，该项目5期的5栋、6栋目前仍然是在建的状态。

据知情人士透露，开发商资金不足是前述两个项目陷入僵局的主要原因。据相关业主介绍，今年7月，黄埔区政府向部分保交楼项目业主提出房票方案：以“等价置换”为原则，业主将获得一张票面价值等同于首付和已支付贷款本息的房票，可在2025年12月30日前用于购买对应“房源超市”中的项目。房票金额需全部用于购房，多余部分不退，不足部分需补足差价。

前述知情人士透露，上述两个项目有将近200位业主可获得保交楼房票。

今年10月11日，住房城乡建设部表示，要扎实推进保交楼工作，坚决打好保交楼攻坚战，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，指导各地按照市场化、法治化原则，“一楼一策”推进分类处置。对资不抵债的项目，要加快推进破产重整或清算。对违法违规、损害群众利益的企业，要坚决查处，不让其“金蝉脱壳”、蒙混过关。

有业内人士认为，为烂尾楼业主发放房票，可同时将现有闲置房源利用起来，实际上跳出了保交楼的旧逻辑。

在广东城规院住房政策研究中心主任李宇嘉看来，这确实是保交楼方面的思路创新，将存量在售项目盘活和保交楼结合起来，提高了交付的效率。近期，由于新房销售下滑，开发商资金链紧张，导致一些项目交付难。这样可以将业主交付诉求与区域内在售且交付有保障的国企房源结合起来，解决交付难的问题，同时还能加速在售项目的销售。

“对烂尾楼业主来说，首先是情绪上的安抚，保交楼房票最大程度上降低了业主对交付的担忧；其次是对业主而言，与其长时间等待烂尾楼盘活，不如接受房票，尽快购房、网签以及入住。”他说。

而在上海易居房地产研究院副院长严跃进看来，对于烂尾楼业主来说，长期深陷购买住房无法入住、子女无法及时入学等多重困境，而且还承担着房租成本。房票保交楼模式以全新破局之策带来希望。业主不需要等待烂尾楼交付，而是可以手持同等金额的房票，在“房源超市”里挑选适配房源，更好实现早日入住的需要，较大减轻了烂尾楼带来的生活困扰、经济损失与不确定性。

模式能否复制？

值得关注的是，所谓“房源超市”包括10余个黄埔区内项目，开发商大多为黄埔区的区属国企，也有个别民企开发商参与，这些楼盘包括仕林苑、科创新世代、合生中央城、城投云锦等。

事实上，在此次用房票安置保交楼住宅的居民之前，黄埔区已经大量将房票运用于当地的旧改之中。今年5月底，在黄埔区城中村改造中，“房票安置”模式就已经完成1100余套的商品房认购工作。此后，在黄埔区更多旧改项目之中，房票被广泛使用。比如，在黄埔区南岗西路城中村改造等项目开展之后，短短一个月，黄埔区房票认购量实现翻番，据当地媒体报道，其总量突破5000套，总金额超88亿元。

但从回款角度观察，旧改、拆迁使用房票，与在保交楼方面使用房票，情况完全不同。不同于城中村改造的房票有专项借款支持，报交楼房票的兑付资金来源仍是项目的原开发商。

有业主透露，黄埔区住房和城乡建设局发现升龙·学府上城项目进度不可能按期交付后，便联合司法部门，对该开发商背后公司的资产，采取了诉讼保全的策略。

在严跃进看来，房票最终需完成兑付，这是房票在“房票+保交楼”模式中最根本的逻辑。若兑付面临不确定性，也会限制此类模式的推广。若由原开发商支付房票兑付资金，鉴于当前保交楼企业的资金压力，其可能需要依赖外部资金来解决项目运转的问题。

李宇嘉分析，房票解决烂尾楼保交楼的情况，可能较难复制，但可以“一项目一策”。他说：“最关键的问题是，地方政府能否对房票最终兑付担保或兜底。如果能，那么企业接受房票的积极性就比较高。烂尾楼业主房票安置最终的资金来源，必然是对烂尾企业的资产盘活，这个过程可长可短，能收回和变现的资金，有一定不确定性。如果国企部分楼盘销售存在一定难度，特别是几年前拍下的旧规地块，去化率较低，考虑到价值损耗，通过房票来消化，然后盘活烂尾楼项目的资产，实现腾挪，不失为一种解决办法。但具体个案是否可行，还需要具体问题具体分析。”

在李宇嘉看来，最关键的还是要夯实房企保交楼的主体责任、属地政府的主体责任，对于烂尾楼，要落实开发商及其实控人的全部责任，倒逼其变卖资产确保交付，而不是逃避应该承担的责任。